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每日动态!签署房屋合同并支付大部分房款，后房屋被查封无法过户怎么办

2023-05-02 15:03:04来源：法务网

原告诉称

齐某杰向本院提出诉讼请求：停止对北京市房山区某房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。

事实和理由：齐某杰的前妻苏某于2016年7月18日通过北京某中介公司购买了案涉房屋，双方签订了房屋定购协议。因房屋上有北京D公司（以下简称D公司）的抵押，于是金某君要求苏某先给付其170万元用于解押，解押后方可办理过户。双方达成一致意见后，签订了房屋定购协议，协议约定房屋总价为189万元，苏某支付378000元作为购房定金，并于2016年7月18日支付金某君房款622000元，于2016年7月24日前支付房款70万元，于2016年11月19日前支付房款19万元；金某君于2016年7月24日前申请房屋核验，苏某于2016年10月31日前申请购房资质核验；2016年11月25日前办理权证转移登记手续。

(相关资料图)

协议签订当日，金某君将房屋钥匙、水电气卡和房本交予苏某，苏某通过齐某杰之母贾某账户向金某君指定账户转账976000元，通过银联转账24000元，共计100万元。2016年7月24日，苏某向金某君指定账户转账70万元。至此170万元支付完成，该款项按照合同约定是给金某君用来解除抵押。后苏某取得购房资质，在进行房屋核验时发现房屋上有吴某鹏申请的查封，再联系金某君已经联系不上。

关于房屋上的抵押权，金某君已经偿还借款150万元，只是没有办理解押登记，D公司也将物权证书即房产证还予金某君，抵押权已不存在。2015年10月，金某君再次向D公司借款150万元，但并未办理抵押登记。因此，D公司在涉案房屋上不享有抵押权。且2015年10月金某君对D公司的150万元借款已转入以金某君为法定代表人的北京S公司，因此，D公司不能再享有抵押权。

2016年7月18日，金某君将房屋钥匙等交予齐某杰及其前妻苏某后，齐某杰及其前妻苏某即对房屋进行简单装修并入住至今。2017年，案涉房屋门上张贴了法院的腾房公告。苏某向房山法院提交了执行异议，被驳回，苏某未提出异议之诉。2020年12月，法院再次在房屋上张贴公告，苏某再次提起异议并再次被驳回，后苏某提出异议之诉，被房山法院裁定驳回起诉。

齐某杰认为，苏某与金某君于2016年7月18日签订的房屋定购协议是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，齐某杰及前妻苏某购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记手续，但按照合同约定支付了170万元房款，且按补充协议约定，如因金某君原因造成未正常办理解押、过户等，金某君承担总房款20%的违约金（即37.8万元），相当于齐某杰及苏某已全款支付了房屋价款并实际占有涉案房屋至今（如法院认为不能视为全部支付，齐某杰愿意将剩余尾款转入法院账户）。房山法院的强制执行直接损害到齐某杰的权益。

此房屋系齐某杰与苏某在婚姻关系存续期间购买，后二人离婚，因房屋无法过户未对房屋进行分割。虽然合同系苏某签订，但相当一部分钱款是通过齐某杰的母亲支付，故齐某杰对该房屋享有同苏某同样的权益。故提起执行异议之诉，请求支持齐某杰的诉讼请求。

被告辩称

吴某鹏辩称，案涉房屋是法院查封的，苏某已经提起过诉讼，请求按照法律程序依法处理。

金某君未作陈述。

法院查明

2016年7月18日，苏某（乙方、买受方）与金某君（甲方、出卖方）、北京某中介公司（丙方、居间方）签订《房屋定购协议（经纪机构居间成交版）》（以下简称《定购协议》），约定乙方自甲方处购买位于北京市房山区某房屋（以下简称案涉房屋），该房屋有住房抵押贷款，抵押登记日期为2015年4月3日，抵押权人已同意转让该房屋，甲、乙双方已明确解除抵押的条件，甲方自签订本协议起七日内到银行办理提前还贷手续，甲方应于接到银行通知还款之日起三日内还清贷款并办理抵押注销手续。

甲方房屋核验申请日期：2016年7月24日前，乙方购房资质申请日期：2016年10月31日前。该房屋成交价格189万元，乙方支付378000元作为购房定金，定金由甲方收存，同时，甲方将房屋产权证原件质押与乙方。甲、乙双方约定采取分期付款方式付款：2016年7月18日乙方支付甲方房款622000元，2016年7月24日前乙方支付甲方房款70万元，2016年11月19日前乙方支付甲方房款19万元；到2016年11月19日前，乙方将全部房款放入资金监管账户中（已付定金转为房款由甲方存入资金监管账户中）；甲、乙双方于2016年11月25日前办理权证转移登记手续，于2016年7月24日前进行物业交割。

经甲、乙、丙三方协商一致，在定购协议尾部手写补充协议。补充协议载明：甲方配合乙方于2016年11月15日至2016年11月25日办理房屋过户手续；如因甲方原因造成此房未能正常办理解押、监管、缴税，甲方承担总房款20%的违约金并负担乙方所支付丙方中介费；如因乙方原因造成违约，乙方支付甲方总房款20%的违约金；乙方支付甲方170万元房款用于甲方办理解押使用，于2016年10月15日前解押完毕。

当日，苏某通过贾某向金某君转账共计100万元。金某君出具了收取定金378000元和购房款622000元的收条。2016年7月24日，苏某向金某君转账70万元，金某君当日出具收取购房款70万元的收条。苏某取得案涉房屋的钥匙、水电气卡和房本等并居住至今。案涉房屋至今未进行产权转移登记。

另查，贾某系齐某杰之母。苏某与齐某杰于2006年4月3日结婚，于2016年10月31日协议离婚，离婚协议书中关于财产分割的约定为“1、住房：现双方名下无住房；2、其他财产：各自银行卡下的存款归各自所有”；关于债权债务的约定为“债务：双方无债务”。

再查，本院于2016年7月15日对吴某鹏与金某君、秦某达民间借贷纠纷一案作出判决：一、金某君于本判决生效后十日内偿还吴某鹏借款三十三万元；二、金某君于本判决生效后十日内支付吴某鹏借款利息；三、秦某达对本判决第一项、第二项债务承担连带保证责任；四、驳回吴某鹏其他诉讼请求。该判决生效后吴某鹏申请强制执行，本院立案执行。执行过程中，本院于2016年10月13日对登记在被执行人金某君名下的案涉房屋采取了查封措施。

苏某以其与金某君签订房屋买卖合同并支付部分款项为由提出执行异议，请求解除执行措施，本院驳回苏某的异议申请。2019年1月14日，苏某以房屋买卖合同纠纷为由将金某君诉至本院，要求继续履行买卖合同，后又撤回对金某君的起诉。2020年12月31日，苏某再次提出执行异议，请求解除执行措施，本院驳回苏某的异议申请。2021年2月3日，苏某提起案外人执行异议之诉，本院以之前执行裁定作出后，苏某并未提起执行异议之诉，其现再次就同一执行标的提出异议，不符合法律规定的受理条件为由，于2021年4月29日作出裁定，驳回苏某的起诉。

苏某不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院裁定，驳回上诉，维持原裁定。2021年8月25日，齐某杰作为案外人提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行，本院驳回齐某杰的异议请求。2021年9月4日，齐某杰收到本院送达的执行异议裁定。2021年9月7日，齐某杰提起案外人执行异议之诉。

在本案审理过程中，齐某杰已将剩余房款19万元交至本院。

裁判结果

停止对位于房山区某房屋的执行。

房产律师靳双权点评

本案系案外人执行异议之诉，执行标的为金某君名下的案涉房屋。本案争议焦点有二：第一，齐某杰是否为适格原告；第二，齐某杰就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。

关于第一个焦点问题。根据民事诉讼法第一百一十九条的规定，原告与本案具有直接利害关系为起诉的条件之一。齐某杰虽然并非《定购协议》载明的买受方，但苏某在签订《定购协议》并支付房款时与齐某杰处于婚姻关系存续期间。经询问，齐某杰与苏某在婚姻关系存续期间未采用书面形式约定该房屋享有的权益或对《定购协议》享有的合同权利归属苏某一方。

从房款交纳情况来看，已交纳的170万元房款中有100万元来自齐某杰之母，可见房屋系苏某与齐某杰共同购买、用于共同居住。苏某与齐某杰离婚时，双方未对案涉房屋享有的财产性权益或对基于《定购协议》所享有的合同权利义务进行分割，其财产分割情况亦未体现出双方已将前述权利归属于苏某一方。故双方在对案涉房屋所享有的权益或对基于《定购协议》所享有的合同权利进行分割前，苏某与齐某杰就案涉房屋所享有的权利是共同的。对该房产的强制执行必然会对齐某杰的权利产生直接影响，故齐某杰与本案具有直接利害关系，属于适格的原告。

另，齐某杰与苏某已离婚，二人并非同一主体，齐某杰的起诉不构成重复诉讼。同时，苏某提起的执行异议之诉未进行实体处理，现齐某杰提起诉讼并不会导致两个生效裁判对权利认定的冲突。

关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》虽系针对办理执行异议与复议案件审查标准的规定，但前述条款系实质审查的内容，因此，案外人执行异议之诉的审理可以参照适用此条款。具体到本案，苏某与金某君签订的合同虽名为定购，但已具备买卖合同的主要内容，且双方已经履行了交纳房款、交付房屋等主要义务，故该合同从性质上应属于房屋买卖合同。根据齐某杰提供的证据，可以确认齐某杰与苏某在案涉房屋被查封之前已经签订买卖合同并实际占有房屋，且已经支付了大部分房款。

定购协议约定的过户截止时间为2016年11月25日，但该房屋于2016年10月13日被法院查封，客观上导致无法办理产权转移登记。故房屋买受人一方对于未能办理过户登记不存在过错。在法院发出交纳剩余房款的通知后，齐某杰已于指定期限内将剩余房款交付执行。因此，齐某杰具有前述条款规定的一般不动产买受人的物权期待权，该权利优于普通金钱债权，故齐某杰对该房屋享有的权利足以对抗案涉房屋的执行。

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